1. Tapu ile tapu senedi aynı şey mi?
Günlük konuşmada “tapu” sözcüğünü hem mülkiyet kaydı hem de bu kaydı gösteren belge için kullanırız. Ancak elinizdeki tapu senedi ile taşınmazın güncel sicil durumunu ayrı değerlendirmelisiniz.
Yıllar önce düzenlenmiş bir senet, sonradan yapılan işlemleri göstermeyebilir. Alım öncesinde yalnızca satıcının sunduğu belgeye bakmak yerine güncel malik, hisse ve kayıt durumunu da doğrulamak gerekir.
TKGM’nin Web Tapu sistemi, tapu kaydını sorgulama ve tapu senedi örneği alma gibi hizmetler sunar.
2. Tapu okumaya nereden başlamalısınız?
İlk olarak şu üç soruya yanıt arayın:
- Bu belge hangi taşınmaza ait?
- Taşınmazın sahibi kim ve hangi paya sahip?
- Satın alacağım hak, bana gösterilen yerle örtüşüyor mu?
Belgenin düzenlendiği döneme göre alanların isimleri ve yerleşimi değişebilir. Eski ve yeni tapu senetleri aynı görünmek zorunda değildir. Yeni tasarımlarda taşınmaz numarası ve karekod gibi alanlar bulunabilir. TKGM, yeni senetlerin tanıtımında mevcut senetlerin geçerliliğinin sürdüğünü de açıklamıştır.
Görsel üzerinde tapu okuma
Tapu senedi örneğindeki alanları yedi numaralı açıklamayla eşleştirdik. Görseli büyüterek inceleyebilirsiniz.
3. Taşınmazın kimlik bilgileri ne anlatır?
| Bilgi | Nasıl değerlendirilir? |
|---|---|
| İl, ilçe, mahalle veya köy | Taşınmazın kayıtlı bulunduğu idari konumu gösterir. |
| Ada ve parsel | Haritada doğru taşınmazı bulmak ve kayıtları karşılaştırmak için kullanılır. |
| Taşınmaz numarası | İlgili taşınmaz kaydını tanımlayan sistem bilgisidir. |
| Nitelik | Taşınmazın kayıtta nasıl tanımlandığını belirtir; arsa, tarla veya bina gibi ifadelerle karşılaşılabilir. |
| Yüzölçümü | Hangi alanın ölçüsünün yazıldığına bakılarak değerlendirilmelidir. |
Ada-parsel bilgileriyle TKGM Parsel Sorgulama üzerinden konum, yüzölçümü ve nitelik gibi temel bilgiler incelenebilir. Halka açık parsel sorgusu, malik adına veya T.C. kimlik numarasına göre mülkiyet araştırması yapma aracı değildir.
4. Tapuda yazan metrekare, dairenin metrekaresi mi?
Her zaman değil. Önce rakamın hangi başlığın altında bulunduğunu belirlemelisiniz.
Ana taşınmaza veya parsele ait yüzölçümünü, dairenin kullanılabilir alanı gibi okumayın. Bağımsız bölümün proje alanı, net alanı ve brüt alanı ayrı değerlendirilmelidir. Yeni senet tasarımında mimari projedeki brüt ve net alan bilgilerine yer verilmesi de öngörülmüştür. Ancak elinizdeki belgede hangi bilgilerin bulunduğunu ayrıca kontrol edin.
Kaynak: TKGM yeni tapu senetleri açıklaması ↗
Alıcı için öneri: İlandaki metrekareyi, tapuda gördüğünüz ilk rakamla karşılaştırıp karar vermeyin. Onaylı proje, ilgili kayıtlar ve gerektiğinde uzman ölçümü üzerinden değerlendirme yapın.
5. Malik, hisse ve arsa payı arasındaki fark nedir?
Malik, mülkiyet hakkının sahibidir. Hisse ise kişinin ilgili taşınmaz veya bağımsız bölüm üzerindeki payını ifade eder.
Paylı mülkiyette örneğin 1/2 pay, tek başına taşınmazın belirli bir odasının, katının veya bahçedeki belirli bir alanın kişiye ait olduğunu göstermez. Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesi, paylı mülkiyeti fiziksel olarak bölünmemiş bir şey üzerinde belirli oranlarda sahiplik olarak düzenler.
Kaynak: Türk Medeni Kanunu, madde 688 ↗
Arsa payı ise kat mülkiyetinde, arsanın bağımsız bölüme bağlı ortak mülkiyet payıdır. Bu oranı dairenin net metrekaresiyle karıştırmamak gerekir.
Kaynak: Adalet Bakanlığı Hukuk Sözlüğü — Arsa payı ↗
Dolayısıyla bir dairenin tamamına sahip olmak ile o daireye bağlı arsa payına sahip olmak farklı alanlarda gösterilen bilgilerdir.
6. Blok, kat ve bağımsız bölüm neden önemli?
Apartman veya site içindeki bir taşınmazda yalnızca bina adresini kontrol etmek yeterli olmayabilir. Blok, kat ve bağımsız bölüm bilgilerinin size gösterilen yerle eşleşmesini araştırın.
Kapı üzerindeki numarayla tapudaki bağımsız bölüm numarasının aynı olduğunu varsaymayın. Bir uyuşmazlık veya belirsizlik varsa ilgili tapu kaydı ve onaylı proje üzerinden açıklığa kavuşturun.
TKGM’nin uygulama yayınında bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet ile ona bağlı arsa payının ayrılmaz ilişkisi açıklanır. Bu nedenle satın alınacak bölümün doğru tanımlanması önemlidir.
7. İpotek, haciz ve şerhler nereden kontrol edilir?
Tapu senedinin fotoğrafını inceleyerek taşınmazın bütün güncel kayıtlarını öğrendiğinizi düşünmeyin.
TKGM’nin vatandaş portalı kılavuzunda, Web Tapu üzerinden tapu kaydı ve taşınmaza ilişkin haciz, ipotek, beyan ve irtifak gibi takyidat bilgilerinin görüntülenebildiği belirtilir. Bilgi edinme amaçlı belgeyle resmî belge seçenekleri de ayrıdır. İşleminiz için hangi belgenin gerektiğini doğrulayın.
Kaynak: TKGM Web Tapu Vatandaş Portalı Kılavuzu ↗
Kontrol önerisi: Anlamını bilmediğiniz bir kayıt varsa ödeme veya bağlayıcı bir taahhütten önce ilgili müdürlükten açıklama, gerektiğinde hukuki değerlendirme alın.
8. Örnek üzerinden okuyalım
Aşağıdaki bilgiler tamamen kurgusaldır; gerçek bir taşınmaza ait değildir.
| Alan | Örnek bilgi |
|---|---|
| Konum | Kocaeli / Çayırova |
| Ada / parsel | 123 / 45 |
| Ana taşınmaz yüzölçümü | 800 m² |
| Bağımsız bölüm | 7 |
| Bağımsız bölüm niteliği | Mesken |
| Malik hissesi | Tam |
| Arsa payı | 40/400 |
Bu örnekte:
- 800 m², dairenin net kullanım alanı olarak yorumlanamaz.
- 7, satın alınacak bağımsız bölümü belirlemeye yardımcı olur.
- Tam hisse, örnekte ilgili bağımsız bölüm üzerindeki sahipliği anlatır.
- 40/400 arsa payı, daireye bağlı arsa payıdır; dairenin yüzölçümü değildir.
- Bu tablo, taşınmazın güncel ipotek veya şerh durumuna ilişkin sonuç vermez.
Bu bilgilerin gerçek yerle ve güncel kayıtlarla karşılaştırılması gerekir.
9. Alım öncesi kısa kontrol listesi
- Belge, değerlendirdiğim taşınmaza mı ait?
- Satıcı ile güncel malik bilgileri örtüşüyor mu?
- Satılacak payın ne olduğu açık mı?
- Ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm bilgileri kontrol edildi mi?
- Metrekarenin hangi alanı gösterdiği anlaşıldı mı?
- Arsa payı ile malik hissesi birbirinden ayrıldı mı?
- Güncel ipotek, haciz, şerh ve diğer kayıtlar incelendi mi?
- Belirsizlikler ilgili kurumdan veya uzmandan açıklığa kavuşturuldu mu?
Sık sorulan sorular
Eski tarihli tapu senedi geçersiz midir?
Sadece eski tasarımda olması geçersiz olduğu anlamına gelmez. Bununla birlikte güncel mülkiyet ve kayıt durumunu ayrıca doğrulamak gerekir.
Tapunun fotoğrafı alım kararı için yeterli mi?
İlk incelemeye yardımcı olabilir. Güncel kayıt, satıcının yetkisi ve taşınmazın gerçek durumunun kontrolünün yerini tutmaz.
Parsel Sorgulama’dan mal sahibini öğrenebilir miyim?
TKGM’nin açıklamasına göre halka açık uygulamada malik adı veya T.C. kimlik numarasıyla sorgulama yapılamaz.
Tapudaki metrekare ile ilandaki metrekare farklıysa ne yapmalıyım?
Önce rakamların aynı şeyi ölçüp ölçmediğini araştırın. Parsel alanı, bağımsız bölüm alanı, net ve brüt alanı ayrı değerlendirin.
Birden fazla malik varsa neye dikkat etmeliyim?
Hangi payın satıldığını ve işlemi kimin yapmaya yetkili olduğunu açıklığa kavuşturun. Bir kişinin payını, taşınmazın tamamı gibi değerlendirmeyin.
Bu rehber genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İşleminize özel kayıt ve koşulları ilgili resmî kurumdan doğrulayın. Kaynak kontrol tarihi: 17 Ekim 2026.